СмоленскСтройЗаказчик

[anovikov]

>Когда последний раз цены на жильё смотрел?

Где-то позавчера.

Когда я покупал квартиры в центре на вторичке стоили от 250-300 за метр за разбитые до 400 за нормальные. Сейчас примерно 600 стоят нормальные или ~700 - навороченные - типа дома на пер. Ульянова, с башенкой.

А на Ясенной (что тоже близко от центра) по 420 за метр лежат квартиры с индивидуальным отоплением уже в стадии отделки, со сдачей к концу года, такие же готовые вчера буквально предлагали на той же Ясенной за 500.

Я уже не говорю про обсосанную позавчера в этом форуме киселевскую панель за 350 _готовую_. Самая ранняя цена на такую квартиру, которую я могу вспомнить, была 240 за метр, и было это летом 2001 года. С тех понятное дело что доходы (да и жизненные стандарты) уплыли очень далеко...


А еще зимой (в феврале) я видел на той же киселевки строящиеся 4-комнатные квартиры по 260!!! Правда дом был в начальной стадии строительства, неизвестно достроили ли его сейчас и достроят ли в свете последних событий

[anovikov]

В общем да, конечно цена и была такой низкой именно потому что квартира эта - неликвид. Вопрос в том, что она была _настолько_ низкой.

А чем панельные дома _объективно_ хуже кирпичных? Про это усиленно говорят со времен совка, но у меня ощущение такое, что дело в понтах. Или нет?

Конечно раньше было еще то соображение, что потолки в панели были очень низкие, но ведь сейчас нормальные делают, от 3-х метров и более, иногда даже 3.15 - у меня в сталинке столько.

[winzard]

А чем панельные дома _объективно_ хуже кирпичных? Про это усиленно говорят со времен совка, но у меня ощущение такое, что дело в понтах. Или нет?

В интернете посмотри :) а то тебе тут понарассказывают.

[anovikov]

Теплопроводность - вся Америка живет в картонных домиках, включая Северную Дакоту и другие веселые места. С нашим-то отоплением... Ведь деньги за него фиксированные берут, а мощность какая нужно.

Перепланировка - с чего бы? Только в _очень_ старых проектах панели много несущих стен внутри квартиры, остальные легко сносятся.

Типовые - так практически все более-менее доступные дома типовые, как будто кирпичные дома не типовые.

[Belikov]

А чем панельные дома _объективно_ хуже кирпичных? Про это усиленно говорят со времен совка, но у меня ощущение такое, что дело в понтах. Или нет?

Хуже-не хуже, а плюсы и минусы есть у обоих типов. Теплозащита у кипричных домов, построенных по новым стандартам с толщиной внешней стены в 68 см (которая ещё имеет т.н. уширеный шов, где сидит утеплитель), конечно больше, чем у панели. Но старые кирпичные дома по теплозащите уже вполне сопоставимы с панельными. Для панелек эта проблема уже на уровне проекта решается установкой массивных радиаторов и более "тёплых" окон (напр. тройной стеклопакет). Кирпичный дом частенько продувается через паршивую столярку и при том, что обогревается он не радиаторами, а конвекторами на выходе для обоих типов получаем практически одинаковый результат.

С совковых времён старым панелькам присущ ещё один глюк: при осадках влага затекает и просачивается в щели между панелями и попадает в квартиру. Сегодня щели между панелями заполняют монтажной пеной, что также снимает эту проблему. Но репутацию, конечно, уже не вернуть.

У квартир в панельных домах идеальная геометрия, все поверхности ровные и гладкие. В своё время я довольно здорово потратился на штукатура (кирпичный дом). Квартиры в новых типовых панельных домах более просторные, чем типовые в кирпичных.

Звукоизоляция в общем и целом ниже, но опять же, при покупке современной квартиры в кирпичном доме никто не застрахован от того, что в спальне будет отчётливо слышно, как сосед пердит на унитазе и смывает его. Эта фигня возникает из-за какого-нибудь смоленского архитектора, которой разместил санузел одной квартиры смежно со спальней другой. И это не единственный пример неудачных решений. Есть масса квартир, куда я могу попасть одним ударом ноги в известное место, при этом железная дверь рухнет вместе со стеной. Ещё пара судов с архитекторами и проблема повторяться не будет. :)

Невозможность перепланировки на мой взгляд не является проблемой, так как панельные дома в первую очередь социальное жильё. Если кто-то делал хотя бы проём под дверь поймёт меня. Имея 50 метров общей площади, на мой взгляд просто нелепо затевать перепланировку, лучше потратить эти деньги ещё на 30-40 метров. Да и вообще по поводу перепланировок: типовые многоэтажные здания по большому счёту не предназначены для индивидульного планирования. Их конструкция держится в первую очередь благодаря принципу размещения проёма над проёмом. Т.е. под ровно дверным проёмом 5 этажа находится дверной проём 4 этажа и т.д. до дверного проёма в подвале. Если этот принцип нарушается, теряется равномерность в распределениях нагрузок из-за чего нагрузка ложится на элементы не презназначенные её выдерживать: перегородки, торцевые стены секций — именно они и наченают трещать и давать щели в первую очередь. Если не удалось согласовать перепланировку ещё на этапе рабочего проекта, а затем строительства — не фиг и рыпаться.

Ещё один миф это экономичность панельного строительства. Если бы комплекты панелей производились в Смоленске, то при солидных объёмах строительства (как в середине 80-х годов) разница бы была. Сегодня производство панели дороже кирпичного строительства. Разница компенсируется меньшим количеством затраченных на строительство человеко-часов. А общая стоимость панельных домов получается ниже только лишь из-за более быстрого оборота инвестиций.

А говоря о разнице между панельными домами и кирпичными, самый важный аргумент заключается в том, что панельный дом является менее экологичным.

В интернете посмотри а то тебе тут понарассказывают.

:|

[Belikov]

Перепланировка - с чего бы? Только в _очень_ старых проектах панели много несущих стен внутри квартиры, остальные легко сносятся.

В панельных дома все стены являются несущими, включая межкомнатные.

[anovikov]

Странно. Предки живут уже 17 лет в панельном доме на 1-м этаже 9-этажки и сразу снесли несколько неудобных стенок, ничего не рухнуло. Как они могут быть несущими не пойму, если толщина их около 5 см.

А вот в другой, очень старой панельной "улучшенке" 77-го года постройки, я действительно видел несущие стены внутри квартиры, правда не все, а только перпендикулярные конструкции дома. Впрочем, одного этого уже хватало для невозможности перепланировки - квартира была разделена на 3 "отсека", и возможность снести параллельные дому стенки ничего не давала, собственно поэтому я ее и купил.

Сталинки да - там ломается все , я у себя полностью изменил планировку, сделав студию, и полы, а местами и потолки тоже меняли - сталинка это конструктор .

Вот вам еще актуальные предложения: Киселевка, панель, ремонт, встроенная кухня, кондишен - 485 за метр. Центр, Тенишевой-19 (дом с башенками, очень известный и по состоянию на 2 года назад самый пальцастый в городе), кондишен, крутой ремонт, встроенная кухня, $800 за метр - вполне себе шишечное жилье.

То и другое 1-шки, готовые по состоянию "покупай и въезжай", т.е. никакого ремонта не требуется вообще. Соответственно за квартиры большего метража цена будет ниже.

[Belikov]

Продолжая тему плюсов и минусов, есть тема о верхних этажах, которые традиционно не пользуются популярностью. За последние годы ситуация изменилась, но мало кто об этом в курсе. Верхние этажи всегда не любили за протекающие крыши, холод и долгий путь вверх по лестнице.

Последние несколько лет кирпичные дома возводятся с так называемым тёплым чердаком. Все вентканалы в таких домах ведут не на улицу, а выходят на чердак, где скапливается тёплый воздух, нагретый во всех квартирах секции. Затем воздух по мере накапливания вытесняется на улицу через одну большую шахту. В результате дом дополнительно обогревается сверху и конечно, квартиры верхних этажей снимают все сливки этого обогрева. Буржуи идут ещё дальше и нагревают этим воздухом воду, которая забирается, а затем снова поступает в систему отопления. При индивидульном отоплении, когда каждый оплачивает газ сгораемый в собственном котле это даёт такой выигрыш, что суммарно за квартиру такой человек выплачивает вдвое, а то и втрое меньше, чем все остальные, сидящие на центральном отоплении.

Вопрос протекающей крыши, слава богу, не беспокоит последние годы. Делать нормальную кровлю у нас, наконец научились.

В квартире на верхнем этаже никто не топает и не заливает сверху.

Лестничная площадка на 10 этаже самая чистая в доме.

Вдобавок ко всему, в квартире на верхнем этаже при желании можно пробить дофига проёмов в несущих стенах (или вообще избавится от них на этапе строительства, если запроектировать в нужных местах колонны).

Ну и напоследок: верхний этаж самый инсалируемый (солнечный, а значит и более санитарный), а вид из окон самый хороший.

P.S. Индивидуальное отопление проектируется в Смоленске только в кирпичных и каркасно-монолитных домах. Сабж пытается сейчас прикрутить его к панельным, но идея эта хреновая, да и ситуация у них сейчас не подходящая.

[Belikov]

Предки живут уже 17 лет в панельном доме на 1-м этаже 9-этажки и сразу снесли несколько неудобных стенок, ничего не рухнуло. Как они могут быть несущими не пойму, если толщина их около 5 см.

Возможно, что помещение разбито на комнаты перегородками. Но в панельных домах, построенных у нас с 1990-го года это практически не встречается. Можно попробовать высверлить чуток и посмотреть:

а) если крошка рыжая, то это кирпичная перегородка кладкой кирпича плашмя и ширина её 12 см плюс до 1,5 см штукатурки с обоих сторон.
б) если крошка почти белая, мягкая и в большом объёме, то это перегородка из пенобетонных блоков и толщина её от 7.5 до 10 см плюс до 1,5 см штукатурки с обоих сторон.
в) если сверление идёт очень трудно, крошка тёмно-серая, есть наличие чёрных вкраплений, то это железобетонная панель и в панельном доме она является несущей конструкцией и её трогать нельзя. В крайнем случае можно сделать проём под дверь, но только с согласования проекта перепланировки.

Ненесущую перегородку можно снести и это только пойдёт на пользу для конструкции в целом. Хотя для этого действия также необходимо согласование проекта перепланировки, но здесь "добро" можно получить с наименьшей волокитой. Если согласования нет, то владельцев таких квартир ждут в конторе БТИ с деньгами для неформальной передачи. Первый раз до перепланировки, а затем каждый раз при продаже такой квартиры. Вообще в Смоленске тьма незаконных перепланировок и огромное количество из них сделано с критическим нарушением конструкции здания. Мы уже давно ждём, когда дома начнут падать и подобные действия начнут, наконец, нормально контролировать. А дома падать должны пачками, этого не происходит лишь потому, что в своё время сомневающиеся проектировщики переборщили с запасом прочности, а также благодаря удивительной способности кирпичной кладки очень широко распространять нагрузку. Почему стоят панельные дома у которых на нижних этажах удалены несущие элементы — вообще загадка.

[anovikov]

А как это ты переквалифицировался из дизайнеров в строительные шишки?

[Belikov]

А как это ты переквалифицировался из дизайнеров в строительные шишки?

Ну во-первых мне до "шишки" пока как до Марса раком. :) А потом, я ещё только в самом начале переквалификации, фактически с весны этого года. Мне ещё в институте учиться года три как минимум...

[anovikov]

А зачем переходишь? Дизайн же вроде бы рыбное занятие?

[anovikov]

Кстати, только что видел позицию - 4-х комнатная хата Пржевальского 7а (это же вроде и есть тот блатной дом), с гаражом, 130 килобаксов

[avs]

интересно, а кто является заказчиком по застройке домов по Рыленкова 9 ?

[Belikov]

интересно, а кто является заказчиком по застройке домов по Рыленкова 9 ?

А разве там где-то есть место для стройки? Рыленкова 9 -- существующий жилой дом, рядом детский сад и стадион. Совершенно некуда дом посадить. Разве что в глубине микрорайона, там вроде есть пятно приличное.

Возможно у тебя не точная формулировка. Улица Рыленкова проходит рядом с лесопитомником, который считается микрорайоном №9. Его должны были застроить ещё в советские времена, но общество по защите окружающей среды было против и поэтому рядом всё было утыкано гаражами. :) Сегодня 9-й микрорайон застраивается малоэтажными домами. Застройку ведёт ООО "Ваш Дом" (не путать с ООО "Наш Дом", которая застраивает Дзержинку), дочка довольно крупной смоленской фирмы "Монолит", выпускающей железобетонные конструкции и относительно симпатичный пресованый кирпич болотных оттенков. Как раз этим кирпичём и облицованы дома в питомнике. В планах изначально были 3-х и 4-х этажные жилые дома, сблокированные секции и коттеджи. От 3 этажей уже отказались (мало отдачи с кв.метра земли), сблокированные секции даже в проекте пока отсутствуют (хотя, imho, сегодня это самое интересное жильё). Коттеджи строят, но что-то пока не видно желающих покупать их по 4,3 млн.руб. Про текущее строительство интересного пока сказать нечего. Пока ни одной квартиры не сдано, поэтому ничего не известно, присутствует ли кидалово по финансовой части и каково общее качество. Строящиеся сейчас дома по сути представлюет собой типовые коробки без каких-либо изменений, урезанные до 4 этажей и с устройством скатной кровли с покрытием из металлочерепицы. Коттеджи тоже на мой взгляд удачными не назовёшь. Но с недавних пор проектная часть начиная от генеральной планировки этого микрорайона передана от предыдущей проектной конторы для рассмотрения нам в Архпроект, так что возможно (если всё же возьмёмся) дальше удастся поучаствовать и мне лично. По крайней мере, в сторону сблокированных секций я уже рою. :)

[Belikov]

Кстати о сблокированных секциях (таунхаус). Если кто-то не знает, что это такое.

[winzard]

Кстати о сблокированных секциях (таунхаус).

Тесно очень. Детишкам негде бегать.
Интересно, эти таунхаусы не превратятся ли через 10-20 лет в улицу Матросова?

[anovikov]

Это, имхо, дрянь.

Насколько я понимаю, видимость коттеджа при центральных коммуникациях (в смысле отопление и все остальное общее на весь такой дом). Т.е. от коттеджа остается только отдельный вход в каждой квартире.

Нафиг такое нужно, это и есть то что называется "дешевые понты", причем дешевизна тут конкретно бросается в глаза. Насчет улицы Матросова Winzard конечно загнул, но уж лучше купить нормальную квартиру, имхо.

[anovikov]

Коттеджи там продают без отделки, и стоят они гораздо дешевле. 4300000 это, видимо, конечная цена отделанного. Вполне себе нормальная цена учитывая, что он будет на огороженном и не самом плохом участке

[Belikov]

Это, имхо, дрянь.

Ну и зря вы так подумали. Возможно смутил мой пример? Это был фрагмент макета Куркино-2, возможно далеко не шедевр архитектуры. Но именно так живёт и Америка и Европа. Там многоэтажный жилой дом -- большая редкость, многоэтажными делают в основном офисы. Например в штатах если строят многоэтажку, то за счёт федеральных средств и для тех, кто живёт по большей частью на пособие по безработице. Воткните в домашний кинотеатр любой фильм и там герои будут жить непременно либо в отдельном доме, либо в сблокированном. В отдельных домах живут либо люди с большим доходом, либо те кому не западло добираться до города 30-50 км. Подавляющая же часть застройки городов именно таунхаусы. И совсем не похоже на улицу Матросова.

Т.е. от коттеджа остается только отдельный вход в каждой квартире.

Фактически разница только одна: у коттеджа двор во все 4 стороны от дома, а у сблокированной секции только передний и задний двор. Если сблокировано только 2 квартиры, то тогда ещё и боковой двор добавляется. Надо сказать, что на тех 6-10 сотках, на которых строят коттеджи в Смоленске разницы-то они большой и не выигрывают. Львиная стоимость дома заключается в том, чтобы подвести коммуникации и пока в Смоленске на этом фронте царит монополия, сблокированный дом будет намного дешевле. Добавь сюда ещё дороги, квадратный метр которых у нас обходится как дубовый паркет, а служат гораздо меньше.

Тесно очень. Детишкам негде бегать.

Полностью зависит от генеральной планировки. Но даже в самом плохом случае на семью двор (причём собственный) ощутимо больше той игровой площадки, которую формально возводят для многоэтажных застроек.

Нафиг такое нужно, это и есть то что называется \"дешевые понты\", причем дешевизна тут конкретно бросается в глаза.

Всё может выглядеть и наоборот. Сравни любой смоленский коттедж и это:

Коттеджи там продают без отделки, и стоят они гораздо дешевле. 4300000 это, видимо, конечная цена отделанного.

Отделка коттеджа у которого не оштукатуривается фасад и нет никаких архитектурных излишеств составляет максимум 2% стоимости строительства. А 4.3 мегарубля полюбому придётся скидывать раза в 2, иначе покупателей они не найдут. Вот только будет ли рентабельно строить такой коттедж. По поводу участков, отгорожены они будут вовсе не так, как рисует воображение. Да и сам участок всего 6 соток и 4.5 метра от окон до проезжей части. Лично я и за 2 лимона не стал бы такое брать.

[avs]

Belikov

А разве там где-то есть место для строки?

не только место, уже стройка идет во всю.

Номер дома, который там будет, я не знаю, а место расположения -
лет 20 назад там был котлован, больницу строить собирались.
Передумали, зарыли. Сделали большое футбольное поле.
Не путать с песочной площадкой около автодороги по Рыленкова.

Сейчас там все поле обнесли забором и с утра до вечера
носятся КАМАЗы, груженые землей.

По телеку сказали что строит ДСК-1, а кто заказчик осталось непонятно...

[winzard]

Всё может выглядеть и наоборот. Сравни любой смоленский коттедж и это:

А где же пресловутый дворик для детишек?
С матросова я сравнивал не совсем дома. Скорее как раз прилегающую территорию.
Да ладно, ежу понятно, что таунхаусы не зря "таун". Самое оно для городов россии, где народу мало, а земли много.

[Dmitry]

Нафиг такое нужно, это и есть то что называется \"дешевые понты\",
причем дешевизна тут конкретно бросается в глаза.
Всё может выглядеть и наоборот. Сравни любой смоленский коттедж и это:
http://www.belikov.ru/temp/thous2.jpg

У-у-у... Бруклин... Дуплексы...

[Георгий]

Ну и напоследок: верхний этаж самый инсалируемый (солнечный, а значит и более санитарный), а вид из окон самый хороший.

А не наблюдается ли на последних этажах проблем с подачей воды?
Предки живут на 9-ом этаже - помню такие проблемы были (в Десногорске правда). Вот, для Смоленска интересует, т.к. с водой тут не скажу, что лучше, чем в Десногорске.

[alexander]

Belikov, спасибо за посты в теме. Очень познавательно :)

[Belikov]

А не наблюдается ли на последних этажах проблем с подачей воды?

Если появляются проблемы с водой, то в первую очередь это вина насосной станции, а не последнего этажа. И тогда проблемы заметны всему дому. Вода в системе находится под давлением, а из школы ещё знаем закон Бернулли, согласно которому в замкнутой системе давление распределяется равномерно. Правда, там про газ говорится, но водопровод с некоторой погрешностью суть тоже самое. Если сверху нет воды, значит нет давления потому что где-то дырка или насос не насосит.

И ещё: к домам с индивидуальным отоплением подаётся только холодная вода, поэтому вероятность аварии вдвое меньше.